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开发商和购房者,你们做好准备了吗?
2019-12-02 07:29:35 作者:匿名

10月份,新公寓仍主要是中型和大型公寓,很少有产品能惠及新需求的公寓。

“九金十银”专题

又是传统交易旺季的一年,但与前几年相比,今年9月以来房地产市场发生了新的变化——交易似乎并不繁荣。网易房地产数据中心对孙嘉园网络标志的监测显示,截至9月25日,广州已售出4854套初级住宅网络标志,成交额为527100平方米,仍低于8月份同期的5179套和551800平方米。然而,进入9月中旬和下旬后,广州的主要住宅网络标志数量又出现回升迹象。

在"住房不投机"的指导下,当地条件、城市政策和分类监管改变了房地产市场底部的环境,导致住房企业在营销层面做出调整。对于购房者来说,“闭眼买房”的时代早已过去,现在购房者需要更理性的分析。今年的“九金十银”,广州及其周边城市哪些项目值得关注,哪些购房相关事宜需要关注?

《南方日报》记者葛正汉和徐磊实习生陆林棉协调人:冯善舒

推出新产品

中型公寓类型主要满足各种需求。

虽然不同的住宅企业在产品创造和企业定位上存在差异,但总体而言,在“金九银十”时期,洋房仍然是新屋的主要类型,但由于征地、项目定位和新屋类型的不同,住宅类型也有很大差异。其中,广州市场的推货情况基本可以满足刚性需求、提高自有住房和高端住宅等多重需求。

大型住宅企业出售许多商品

在珠三角各地,碧桂园、万科、恒大等大型住宅企业往往布局良好。《南方日报》记者梳理了各企业项目的推广情况,发现在广州,碧桂园和万科都有全新的项目在10月正式亮相。就连近年来很少在广州布局的恒大也在推进其项目。

碧桂园的新潘克辉花园在广州增城推出,占地90-118平方米,有三到四个房间。由于该项目也是富士康科技城的重要组成部分,未来将承担该镇逐渐扩大的住宅需求,因此公寓规模适中。国家公园正在建设中的亚运城项目预计将在国庆期间扩建,将释放89-167平方米的2-4间客房。据记者了解,仅在广州,碧桂园就有18种不同类型的销售项目。

万科全新的万科黄金里程预计将于10月正式开放其营销中心。该项目主要由高层洋房组成,计划建设1600套,引进75-85平方米的三室公寓。

与碧桂园和万科相比,恒大近年在广州的布局并不多。出售洋房的项目主要是白云恒大皇家大厦和增城恒大山水县。恒大相关营销人员告诉记者,河源恒大雅苑计划于10月开业,新增项目在湛江、阳江等地,珠三角地区主要是推售商品供应。

户型与类型丰富

根据中国土地银行10月份发布的促销统计数据,广州的主要项目仍以大中型项目为主。相对较小的包括新世界开岳湾76平方米和荣升龙岳60平方米。保利在从化的华成集和何复花园项目都计划推出60-70平方米的两居室。然而,在广州的一级市场,很少有房利美和房地美产品惠及那些只需要购买自己住房的人,而且其中许多产品远离中心城区,因此需要考虑运输成本。

更多的是大家庭式产品。例如,番禺思科智慧城碧桂园出售的房屋主要是125-195平方米的滨江四居室,而华表峰湖皇家环境则提升了328-586平方米的大平面、跃层和复式产品。

与洋房相比,别墅项目不多。据中国土地银行统计,增城市朱村只有崔屹庄园10月份有扩建计划。据估计,样板房将于10月1日开业,别墅公寓面积为127-167平方米。此外,记者从其他渠道了解到,位于番禺市大桥的新城星海42项目刚刚开设了新的营销中心,推出了300-745平方米的别墅产品。据报道,该项目所在的土地于1992年出售。目前,在产权方面还有大约43年的时间。然而,由于土地的早期出售,有可能建造一栋拥有独立土地权的独栋别墅,平均产权面积约为3万元。

在公寓产品方面,广州天河尚云汇、富力毛欢中心和第一明珠金融城预计将于10月份开业或开展营销活动。然而,由于对公寓购买资格的限制,总的来说,在新出售的土地上建造的项目不能引起多大兴趣。然而,在深圳,公寓产品不受限制,价格相对较低,因此这类项目越来越受到关注。例如,恒大在深圳有很多出售的小型公寓或商业服务地产项目,包括深圳恒大云居和恒大城光,报价在3万元/平方米以下。

促销优惠

有各种各样的活动,有些企业提前“开门”。

一般来说,在销售旺季,开发商往往会采取各种营销方式来促销,以达到抢手的目的。今年的“九金十银”也不例外。记者梳理了一些房地产企业的房地产项目信息,发现促销优惠措施主要包括购买礼品或抽奖、个人公寓折扣或特价、引入新客户激励等营销活动或增值服务等。

然而,国家统计局的统计数据显示,中国许多地方的二手房交易价格已经下降,从而也影响了一级市场。在此之前,广州出现了“大范围降价”的传言。

特价单位层出不穷。

“降价”是住房企业最典型的优惠促销方式。记者注意到,在9月至10月的传统旺季,广州碧桂园拥有的十几栋建筑基本上采取了“一价”、“打折”和“优惠首付”措施。例如,碧桂园中心以每平方米24,500元的价格提供“20套88%折扣的巨额优惠”,增城碧桂园岳山大厦则要求“99%的认购折扣、99%的签约折扣和10,000元的额外折扣”。

恒大较早开始营销活动。记者注意到,早在8月中旬,恒大就在全国各省市区公司微信公众号上同时发起了“全员营销月”活动,提前启动了营销优惠步伐。恒大项目营销人员向记者透露,在9月至10月期间,除了基本折扣外,购房时还可以通过全额销售计划、付款折扣、成交折扣等方式获得“折扣”。

此外,一些房地产项目降价促销的原因是为了在市场结束时清仓。例如,在广州从化,珠光山水诚意推出10,500元/平方米的“清算价”,出售93-142平方米的住宅楼。作为去年进入市场的最新项目,这可能是因为第一阶段的销售即将结束。然而,围绕山水城坪项目,一手房价格大多在15000-20000元/平方米之间。

此前,广州曾听说一手工程价格大幅下调的消息,但许多机构的研究显示,价格调整仅限于个别建筑活动,价格调整方法主要是针对特定楼层类型的特殊推广。从记者9月份的案例来看,大部分待售商品的平均价格波动不大。

营销活动五花八门。

除了降价之外,许多房地产项目还会在中秋节、国庆节等节日节点做一些营销活动,开展各种类型的活动。

记者从珠光集团了解到,珠光将在10月份对位于从化的玉景山水城和山水豫园两个项目进行营销推广。除了购买折扣之外,珠光还将为推荐其他买家提供奖励,包括iphone 11 pro和欧洲豪华旅游套餐。它也是“以旧带新”。碧桂园惠科花园将为推荐他人的买家提供定制的时尚t恤,并举办“全国潮流刮宫”、彩票、小礼品等活动。

此外,提供增值生活服务已成为一些项目吸引游客的重要手段。例如,珠光王室一号国王(珠光Royal King No.1)规定,买房的顾客可以在碧玺俱乐部享用高端下午茶,在碧玺俱乐部享用价值5万英镑的私人晚餐,并享受各种定制的配套设施和服务。

广州中迪银行认为,在9月份通过热身活动等活动获得人气后,开发商将为应对10月份做好充分准备。大量新商品进入市场表明开发商对推销商品持乐观态度。

政策方向

lpr对超重的调控有多大影响?

近几个月来,在因地制宜、以城为本、分类监管的理念指导下,广深房地产市场基本政策没有变化,房地产市场监管保持稳定。然而,从全国范围来看,房地产市场的监管有明显的增加趋势,从对购房者的购房限制和贷款限制进一步扩大到对企业融资渠道的监管。

8月前,房地产市场处于高度控制之下。

中原地产研究中心(Centaline Real Estate Research Center)的统计数据显示,今年前8个月,国家房地产调控政策达到367次,同比增长17%。其中,8月份的控制政策相对集中,达到60次。中原地产首席分析师张大伟指出,与前一次相比,8月份监管的最大特点是收紧各种房地产金融政策,巩固当地房地产市场的混乱局面。

事实上,自今年以来,有关房地产金融的政策已经频繁出台。8月,中国保监会发布《关于开展“巩固反乱促合规建设成果”工作的通知》,要求严厉查处各类挪用转移资金进入房地产行业的违法违规行为,高度警惕房地产泡沫和金融化。

住房企业融资也有所收缩。据不完全统计,8月和9月,95家典型住房企业的融资持续低迷,融资规模降至每月770亿元左右,为全年较低水平。据华泰证券研究报告(Huatai Securities Research Report)称,到位资金的累计增长率已经连续四个月下降。在流动性宽松和严格控制房地产资金过度流入并存的背景下,短期内融资政策有望保持相对严格。

东兴证券研究新闻认为,目前房地产行业的基本面相对稳固。月度销售面积、月度新建、月度开发投资等主要数据的增长率。尚未大幅下降,这不支持在该行业引入大规模宽松政策。

Lpr在节日后正式开放

在各种房地产市场政策中,lpr改革是最受关注的。8月17日,中国人民银行发布《关于新发行商品房利率调整的公告》,宣布从10月8日起,个人住房贷款利率的定价基准将从以前的参考基准利率调整到参考贷款市场报价利率(lpr)。

现在是9月底,离正式通过《lpr》不远。戴德梁行广州评估咨询服务部高级助理主任曾郭盛表示:“广州各大银行的第一手抵押贷款处理周期一般最迟在20至30天内完成。”。9月上半月之前提出的贷款申请预计不会遇到抵押贷款利率转换,但9月下半月之后提出的申请可能会转换成新的方法。曾郭盛认为,lpr固定后的抵押贷款利率对第一套住房影响不大,而第二套住房受到“加分”、“限低不限高”的影响,从而抑制了投资购房需求。

9月20日早些时候,央行刚刚更新了一年期存款准备金率,为4.20%,较之前的值下降了5个基点。Lpr在5年内为4.85%,与之前的值没有变化。克里研究中心(Kerri Research Center)认为,期限超过5年的品种报价与前一个相同,这意味着对抵押贷款利率影响不大。即使降低利率中心,目的也不是直接让房地产受益。主要基调仍然是“住房不是投机”。

曾郭盛告诉记者,总体而言,房贷政策调整前后的利率水平没有太大变化,房地产市场销售不会受到很大影响,房地产市场有望保持稳定。

新的布景打破了聚集区的“百花盛开”。

“十一”假期即将来临,房地产市场的传统旺季将再次到来。今年广州的初级住宅市场将会有哪些新的优惠?总体供应情况如何?据广州中原研发部门的监测,今年11日前夕和节假日期间,广州共有14栋一手住宅被开建或推建,共计2306套,比去年11日少3套,但总推量比上年增长了21%。与2016/2017年节假日堆积推货的现象相比,今年“十一五”期间开发商推货更加分散,许多项目推货计划仓促或推迟。

值得注意的是,11日前后,越秀、天河和海珠三个老城区都没有出现,也没有引入新的老城区。在其他地区,新产品的供应繁荣,新产品的分配平衡。东部和南部不再有两个大型仓库的集群。

天河奥林匹克板块

开发商属于前期供应相对紧张、附近新土地拍卖地价相对较高的板块,在传统的9月至10月高峰期,一般都抱着“不担心卖”的心态,以正常价格出售,促销力度相对较弱。在“金九银十”期间,库存充足,9月份举行了两次“抓举”。

黄埔知识城板块

由于21号线即将连接天河,该行业的二手房还没有大量进入市场,知识城部分楼盘的促销折扣不明显,甚至9月份的价格还有小幅上涨的趋势。

黄埔科学城板块

全新的大庄市预计将在假期前进入市场,宝琳国际和柯城别墅预计将吸纳东部地铁通勤买家。据估计,将推出300套新产品,占“十一五”期间总供应量的13.0%。

荔湾广钢板块

由于去年11月房地产市场调控措施的优化,广州加快了中心区新项目的审批速度。荔湾区在“十一五”期间共推出150套新机组,占“十一五”期间总供应量的6%。

番禺亚运会城镇板块

亚运城是“十一五”期间的“支柱”。预计将推出400套新产品,占十一五期间总供应量的17.3%。这主要是因为新的“田芸”集团将很快进入市场。

增城石滩板块

该地区的热度正在上升,等待刺激购房者加快进入市场的步伐。据估计,“十一五”期间将推出250套新产品,占总供应量的10.8%。

从化街口板块

由于“成本效益高”的优势,关注度不断提高。在14号线有利的通勤条件和智慧城市板块价格上涨带来的需求溢出的推动下,越来越多的白云和黄埔写字楼员工开始关注从化楼市。据估计,“十一五”期间将引进260套新产品,占总供应量的11.3%。

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